Zakup mieszkania na rynku pierwotnym to dla większości osób największa inwestycja finansowa w życiu, często finansowana długoterminowym kredytem. Informacja o problemach finansowych inwestora zawsze budzi ogromny niepokój. W połowie 2026 roku przepisy prawa oraz pełna dojrzałość systemowa Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) zapewniają jednak nabywcom wysokie bezpieczeństwo, chroniąc ich środki przed bezpowrotną utratą. Z perspektywy dewelopera, właściwe zarządzanie kryzysem płynnościowym i znajomość procedur to jedyna droga, by uporządkować strukturę finansową i zapobiec przejęciu biznesu przez wierzycieli, kierując go na tory, jakie oferuje upadłość firm w ostateczności.
Z tego artykułu dowiesz się:
- Kiedy sąd gospodarczy może ogłosić upadłość dewelopera i jakie są kryteria niewypłacalności.
- W jaki sposób Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) zabezpiecza 100% wpłat klientów w 2026 roku.
- Jakie są 4 praktyczne scenariusze postępowania z nieukończoną inwestycją budowlaną.
- Czy upadłość dewelopera zwalnia nabywcę z obowiązku terminowej spłaty kredytu hipotecznego.
- Jak deweloper może wykorzystać restrukturyzację sanacyjną, aby uniknąć likwidacji spółki.
Kiedy ogłaszana jest upadłość dewelopera?
-
Przesłanka płynnościowa: Opóźnienie w regulowaniu wymagalnych zobowiązań pieniężnych (np. faktur od generalnego wykonawcy, rat kredytów) przekracza 3 miesiące.
-
Przesłanka bilansowa: Zobowiązania finansowe spółki deweloperskiej przekraczają wartość jej aktywów (majątku) przez okres dłuższy niż 24 miesiące.
Gdy sąd wyda postanowienie o ogłoszeniu upadłości, kontrolę nad przedsiębiorstwem i całą budową przejmuje syndyk masy upadłości. Warto pamiętać, że każdy członek zarządu spółki deweloperskiej ma obowiązek pilnować tych terminów. Przekroczenie 30 dni od wystąpienia stanu niewypłacalności rodzi osobistą odpowiedzialność za długi, dlatego kluczowe jest, aby precyzyjnie wiedzieć, kiedy przypada niewypłacalność firmy – termin na złożenie wniosku.
Dobrym przykładem pokazującym, jak złożona może być sytuacja nabywców, inwestorów i podwykonawców, jest upadłość HREIT S.A., w której kluczowe znaczenie ma nie tylko samo zgłoszenie wierzytelności, ale również prawidłowe ustalenie, wobec którego podmiotu z grupy powinno zostać skierowane roszczenie.
Rola Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG)
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) funkcjonuje od lipca 2022 roku, a od 2 lipca 2024 roku w pełnym zakresie obejmuje wszystkie nowe inwestycje deweloperskie w Polsce. Jest to system wzorowany na ubezpieczeniu – deweloperzy odprowadzają składki (0,1% przy zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym oraz 0,45% przy otwartym MRP) od każdej wpłaty klienta.
Statystyki DFG pokazują dynamiczny wzrost skuteczności tego narzędzia. O ile do końca 2024 roku Fundusz wypłacił łącznie ponad 2 mln zł, to w samym tylko 2025 roku wypłaty z DFG zrealizowano aż w 32 przypadkach na łączną kwotę blisko 12 mln zł.
Zgodnie z ustawą deweloperską, DFG zwraca nabywcy 100% wpłaconych środków w następujących sytuacjach:
Sąd ogłosi upadłość dewelopera, a inwestycja nie będzie kontynuowana przez syndyka lub innego inwestora.
Syndyk lub zarządca odstąpi od umowy deweloperskiej zawartej z nabywcą.
Nabywca odstąpi od umowy z przyczyn leżących po stronie dewelopera (np. brak przeniesienia własności lokalu w umownym terminie) i nie otrzyma zwrotu środków od dewelopera w ciągu 30 dni od odstąpienia.
| Parametr zabezpieczenia | Rachunek powierniczy zamknięty (ZMRP) | Rachunek powierniczy otwarty (OMRP) z DFG |
|---|---|---|
| Uwalnianie środków deweloperowi | Środki są zablokowane w banku i wypłacane deweloperowi dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na nabywcę. | Wypłaty następują transzami, w miarę postępu prac budowlanych określonych w harmonogramie inwestycji. |
| Ryzyko utraty wpłat dłużnika | Minimalne. Wszystkie wpłacone przez klienta pieniądze fizycznie spoczywają na rachunku bankowym dewelopera w toku całej budowy. | Umiarkowane. Inwestor dysponuje transzami na bieżące finansowanie robót przed ogłoszeniem niewypłacalności. |
| Ustawowy gwarant wypłaty | Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy (gwarancja depozytowa). | Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) pokrywa wszelkie ubytki w środkach pieniężnych do 100% wartości wpłat. |
| Wysokość obowiązkowej składki | 0,1% | 0,45% |
Praktyczne scenariusze dla nabywców mieszkań
Z chwilą ogłoszenia upadłości dewelopera, środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych (MRP) tworzą tzw. osobną masę upadłości. Oznacza to, że są one zarezerwowane wyłącznie na zaspokojenie roszczeń nabywców i nie mogą zostać przejęte przez syndyka na poczet spłaty zaległości podatkowych dewelopera czy długów wobec dostawców.
W toku postępowania realizowany jest jeden z czterech poniższych scenariuszy:
Upadłość dewelopera a kredyt hipoteczny
Masz problem z płynnością?
Skontaktuj się z PF Restrukturyzacje - pomożemy ocenić sytuację i zaproponujemy bezpieczną ścieżkę działania.
Szybka analiza sytuacji i możliwe rozwiązania.
Bardzo ważną kwestią dla osób posiłkujących się finansowaniem zewnętrznym jest to, czy bankructwo inwestora zwalnia ich z długu bankowego. Odpowiedź brzmi: nie. Umowa kredytowa zawierana jest bezpośrednio między nabywcą a bankiem, a nie deweloperem. Nawet w przypadku wstrzymania prac na budowie, masz obowiązek regularnie spłacać raty zgodnie z harmonogramem.
Jednak w scenariuszu likwidacyjnym, środki zwrócone przez bank (z rachunku zamkniętego) lub wypłacone przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny trafiają na Twój rachunek powierniczy i są w całości przeznaczane na spłatę kredytu hipotecznego, co pozwala zamknąć zadłużenie bez strat własnych.
Czy deweloper może uniknąć upadłości? Restrukturyzacja jako ratunek
Dla deweloperów zmagających się z nagłym wzrostem kosztów generalnego wykonawstwa, optymalnym rozwiązaniem jest wdrożenie procedury naprawczej. Zgodnie z Prawem restrukturyzacyjnym, wobec deweloperów nie można prowadzić klasycznego postępowania o zatwierdzenie układu (PZU) – wyłączone są z niego wierzytelności nabywców mieszkań.
Deweloper ma jednak do dyspozycji trzy zaawansowane procedury sądowe:
Przyspieszone postępowanie układowe (PPU),
Postępowanie układowe (PU),
Postępowanie sanacyjne.
Szczególnie postępowanie sanacyjne daje deweloperom najszersze pole manewru. Wyznaczony przez sąd zarządca zyskuje prawo to do odstąpienia od niekorzystnych umów z generalnym wykonawcą bez kar umownych, renegocjacji warunków kredytów deweloperskich oraz sprzedaży zbędnych gruntów w celu pozyskania kapitału na dokończenie kluczowych projektów. Aby skutecznie zainicjować te kroki, dłużnik musi złożyć poprawny merytorycznie wniosek o ogłoszenie upadłości lub wniosek restrukturyzacyjny w systemie krajowy rejestr zadłużonych, który jest jedynym oficjalnym kanałem komunikacji z sądem.
Ścieżki wyjścia dewelopera z kryzysu płynnościowego (2026)
W obliczu utraty płynności finansowej inwestor posiada odmienne scenariusze prawne mające na celu uzdrowienie struktury bilansu lub uporządkowaną likwidację:
POSTĘPOWANIE SANACYJNE
Najgłębsza procedura naprawcza. Wyznaczony zarządca zyskuje prawo do odstąpienia od nierentownych umów o roboty budowlane bez odszkodowań oraz redukcji struktury kosztów.
POSTĘPOWANIE UKŁADOWE (PPU)
Rozwiązanie dla firm, w których suma wierzytelności spornych nie przekracza 15%. Zabezpiecza budowę przed komornikiem, dając czas na zebranie głosów od wierzycieli.
KONTRAKTOWY UKŁAD CZĘŚCIOWY
Deweloper może wyłączyć z układu nabywców mieszkań i restrukturyzować wyłącznie długi wobec banków finansujących oraz dostawców, co zapobiega przestojom na budowie.
UPADŁOŚĆ DEWELOPERSKA
Procedura likwidacyjna. Kontrolę nad budową przejmuje syndyk, dążąc do zaspokojenia praw klientów w naturze (przeniesienie własności lokali) lub zwrotu środków z MRP i DFG.
Podsumowanie: Jak bezpiecznie przejść przez kryzys deweloperski?
Upadłość dewelopera to skomplikowany, wieloetapowy proces prawny, który w 2026 roku nie oznacza już bezwarunkowej straty dorobku życia dla nabywców mieszkań. System mieszkaniowych rachunków powierniczych oraz DFG tworzą solidne mechanizmy gwarancyjne, eliminując ryzyko utraty środków. Kluczem do sukcesu – zarówno dla dłużnika chcącego uratować inwestycję, jak i dla nabywców – jest szybka reakcja i aktywne uczestnictwo w procedurach sądowych. Wszelkie kroki prawne ułatwia najnowsza nowelizacja prawa restrukturyzacyjnego i upadłościowego, która upraszcza procedury zawierania układów z wierzycielami. W PF Restrukturyzacje analizujemy każdy przypadek deweloperski indywidualnie, wspierając grupy nabywców i zarządy spółek w Gliwicach oraz na całym Śląsku.
Często zadawane pytania (FAQ) - Upadłość deweloperska
Nabywcy mają zazwyczaj 30 dni od obwieszczenia o upadłości w systemie KRZ na darmowe zgłoszenie wierzytelności. Spóźnienie się z tym krokiem jest możliwe, ale wiąże się z opłatą zryczałtowaną, która w 2026 r. wynosi ok. 1119 PLN, a dłużnik traci prawo do podważania wcześniejszych etapów postępowania.
Tak, jest to kluczowy element ochrony. Wpis roszczenia w dziale III księgi wieczystej gruntu, na którym prowadzona jest budowa, gwarantuje nabywcy pozycję wierzyciela rzeczowego i pierwszeństwo zaspokojenia przed innymi długami dewelopera.
Tak, w przypadku realizacji układu deweloperskiego na dopłatach (Scenariusz 3), zgromadzenie nabywców może podjąć uchwałę o wniesieniu dodatkowych funduszy, by dokończyć inwestycję bez likwidacji. Wymaga to jednak zgody większości określonej ustawowo.
Koszty są pokrywane w pierwszej kolejności z masy upadłości. Na starcie spółka musi uiścić 1000 zł opłaty sądowej oraz zaliczkę na syndyka (ok. 8,2 tys. zł), co szczegółowo omawia artykuł: koszty upadłości firm.
Źródła:
Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (Art. 425a i n. – przepisy szczególne o upadłości deweloperskiej).
Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. 2021 poz. 1177 z późn. zm.).
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG): Sprawozdanie roczne z działalności za rok 2025 (podsumowanie wypłat i wniosków z marca 2026).
Ustawa z dnia 15 maja 2015 r. Prawo restrukturyzacyjne – regulacje dotyczące postępowań układowych i sanacji deweloperów.
Główny Urząd Statystyczny (GUS): Dane o płacy minimalnej oraz przeciętnym wynagrodzeniu (podstawa zaliczek na 2026 rok).
